Análisis del entorno de Fintech mexicanas orientadas al crowdfunding inmobiliario
Una mirada global al mundo del crowdfunding
Datos Generales
- Esta práctica permite realizar inversiones con hasta cinco veces más el rendimiento que en los bancos.
- Los inversionistas pueden invertir su dinero en desarrollos inmobiliarios con cantidades que van desde 5,000 hasta 50,000 pesos mexicanos.
- En marzo de 2018 se publicó una legislación que regula a este tipo de entidades financieras, la Ley Fintech.
- En promedio, el rendimiento de las plataformas de crowdfunding inmobiliarios oscila entre el 12% y el 22% en México.
- En briq.mx, se puede hacer inversiones desde $1,000 y podrás tener rendimientos anuales desde 14% hasta 18%, claro, esto dependiendo del tipo de inversión.
- M2CROWD permite invertir desde $1,000 con rendimientos anuales que pueden ir desde 14% hasta 22%.
Casos mexicanos
CASO 1: EXPANSIVE.MX
- Proceso de funcionamiento:
- Captación de empresas desarrolladoras.
- Realización de “Due Diligence” por parte del comité de riesgo.
- Se capta los aportes de los fondeadores. Después que la empresa financiada paga, Expansive distribuye el retorno de inversión.
- Mención de socios y miembros.
- Comparación con otras fuentes de inversión
CASO 2: M2CROWD
- Mención de sus ganancias y números de proyectos realizados.
- Datos de los retornos de la plataforma.
- Simulador
CASO 3: BRIQ.MX
- Mención de miembros y socios.
- Proceso de selección de proyectos.
Análisis del desarrollador
- Track record (Experiencia)
Se visita personalmente sus oficinas y revisamos planos, resultados financieros, licencias, factibilidades, pago de derechos y todo el expediente de proyectos concluidos exitosamente.
- Referencias de clientes
Charlar con quien compró unidades (casas o departamentos) de sus proyectos pasados para asegurarnos de la calidad de los mismos.
- Referencias de proveedores.
Charla con proveedores con quienes hayan trabajado, ya que es un buen indicador de su comportamiento de pago.
- Consulta de buró de crédito de la empresa y socios
Se consulta el buró de crédito tanto de los socios como de la empresa, para comprobar que no tienen problemas con otros créditos.
- Referencias de terceros
Se pregunta a conocidos en común de nuestra confianza la calidad moral y empresarial del desarrollador; de tal forma que todos los desarrolladores con los que trabajamos son recomendados por algún conocido de briq.mx, añadiendo una capa extra de confianza.
- Acta Constitutiva y registro RFC
Se revisa que el acta de la empresa, apoderados legales y alta en hacienda estén en orden y coincidan con la información que nos proporcionan.
Análisis del proyecto
- Título de propiedad
Se hace revisiones de las escrituras y de inscripción en el registro público de la propiedad. Nos aseguramos que el predio esté libre de todo gravamen, hipoteca o cualquier candado.
- Documentación de uso de suelo
Se solicita y revisa el certificado de uso de suelo, alineamiento y número oficial expedido directamente por la delegación o municipio correspondiente.
- Factibilidad de servicios
Se revisa que no existan adeudos de predial y que el terreno cuente con la infraestructura hidro-sanitaria y eléctrica para abastecer el desarrollo planeado.
- Licencia de construcción
Se verifica que la licencia corresponda con el proyecto presentado: metraje de construcción, áreas libres y uso de suelo; y que la fecha de expedición y vigencia de la licencia cubran todo el tiempo programado de obra.
- Viabilidad financiera
Se estudia el margen de utilidad y cómo se comporta al mover variables como precio, ventas y costos para asegurarnos de que sea factible financieramente y considere imprevistos.
- Viabilidad de mercado
El equipo de desarrollo visita y estudia la zona, los precios y características de otros desarrollos exitosos en la misma zona con el objetivo de probar que el proyecto es atractivo para los compradores.
Análisis y estructura del financiamiento
- Valor de la garantía
Se solicita un inmueble en garantía, el cual debe tener un valor de por lo menos 2 veces mayor a la cantidad a financiar para proyectos de Deuda Sr., y por lo menos igual o mayor para proyectos de Deuda Preferente.
- Mecanismo de ejecución de garantías
Se debe asegurar que la garantía que respalda a el financiamiento pueda y sea aportada a un fideicomiso de garantía para facilitar la adjudicación en caso de incumplimiento de pagos.
- Interés en el éxito del proyecto
El desarrollador debe participar en la inversión de su proyecto, de forma que sea de su interés que salga en tiempo y forma. Su inversión quedará en segunda prioridad de pago ante la inversión de los inversionistas de briq.mx.
- Fuente de repago
Se estructura los financiamientos para tratar de asegurar que se pague el capital e intereses de los inversionistas en briq.mx con las primeras ventas de las unidades (casas, departamentos).
Opinión y aprobación del comité de inversión
Toda la información recabada en los puntos anteriores, se presenta a un comité de inversión externo a briq.mx, compuesto por personas con décadas de experiencia en el sector de bienes raíces en México. Ellos analizan la información y nos dan su opinión sobre algunos puntos, así como su visto bueno o fallido de cada proyecto.
El comité puede solicitar rectificar u obtener más información sobre algún proyecto para poder tomar la mejor decisión para nuestros inversionistas de briq.mx.
Únicamente los proyectos aprobados por el comité, y que hayan reunido todos los puntos mencionados, son publicados en briq.mx.
Fuente: https://www.milenio.com/especiales/las-crowdfunding-inmobiliarias-se-abrencamino-en-mexico